Адвокат Дорошенко Роман по земельным делам неоднократно помогал клиентам в разрешении таких поручений. Сложности в данных делах могут быть связанны с недобросовестным поведением соседей, желающих захватить чужой кусок земли, которые переносят фактические границы — убирают ограждения, кустарники и др. Некоторые с помощью приглашенных землеустроителей изменяли положение участка «поворачивая его на плоскости» и таким образом захватывали нужную им землю соседей.
Встречаются дела связанные с переходом на новую систему координат т. е. с системы 1963 года на систему 2017 года. Т. е. если до 2000 -х годов измеряли участки «от той березы, до вон того камня», или тебе 15 аршинов по фасаду и 40 в глубину, и по данным меркам определяли площадь участка, то с наступлением прогресса измерение перешло на GPS и другие технологии, погрешность измерения которыми составляет всего до 20 см. И с этого момента появлялись большие отличия размеров и границ земельных участков, иногда до нескольких соток. Из этой же категории дела связанные с разными периодами регистрации прав не земельные участки. Если до 2000-х годов регистрация носила декларативный характер, т. е. право собственности регистрировалось по предоставленным сведениям о размерах, часто не точных, то в настоящее время в обязательном порядке требуется межевание земельного участка и внесение сведений о поворотных точках в реестр.
Данная категория дел условно разделяется на споры о праве и споры связанные с реестровой ошибкой.
Исправление реестровой ошибки возможно, если оно не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке осуществления госкадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно госкадастрового учета и госрегистрации прав либо с заявлением об осуществлении госкадастрового учета соответствующей недвижимости. При этом извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или публикуется в региональных СМИ. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей участка рассматриваются в суде.
По данной категории дел о реестровой ошибке 16 сентября Верховный Суд вынес Определение № 18-КГ25-315-К4, в котором разъясняется, как суды могут устранить реестровую ошибку, возникшую ввиду наличия противоречий между данными ЕГРН и фактическим положением спорных земельных участков.
«Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, в частности, напомнила, что местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в регистрирующий орган иными лицами или органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, подлежит исправлению по решению госрегистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих нужные для их исправления сведения, либо на основе вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки или документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда.
Исправление реестровой ошибки возможно, если оно не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке осуществления госкадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно госкадастрового учета и госрегистрации прав либо с заявлением об осуществлении госкадастрового учета соответствующей недвижимости. При этом извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или публикуется в региональных СМИ. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей участка рассматриваются в суде.
Как отметил ВС, установление соответствия фактического местоположения земельных участков истцов сведениям, содержащимся в документах, определяющих местоположение границ этих участков при их образовании, является юридически значимым при разрешении этого спора. Земельные участки истцов не меняли своего местоположения с момента их формирования, они нарезались из общего земельного массива без промежутков между наделами, что подтверждается показаниями смежных землепользователей. «В рамках проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы было установлено полное и частичное несоответствие фактических площадей, размеров границ и координат поворотных точек земельных участков, а также несоответствие сведениям, содержащимся в документах, определявших местоположение границ этих земельных участков при их образовании, что и привело к реестровой ошибке», – заметил Суд.
Он добавил, что при образовании земельных участков ответчика произошло их вклинивание в участок земли истца, что установлено путем сравнения данных ЕГРН и фактических границ конкретного спорного участка. В ходе судебного разбирательства эксперт указывал, что одной из причин выявленных расхождений является разница в использованных системах координат при формировании земельных участков (система координат 1963 г.) на момент образования земельных участков истцов и участков Марины Юрьевой (система координат, существовавшая на 2017 г.), что также не получило оценки судебных инстанций.
В рамках экспертизы от 27 июня 2023 г. экспертом было установлено, что координаты участков истцов в первичных документах и землеустроительных делах, а также сведения в ЕГРН не совпадают с фактическими границами участков земли. На основе этого экспертного заключения суд верно счел, что фактическое местоположение земельных участков истцов не соответствует сведениям, содержащимся в первичных документах, определявших местоположение границ этих участков при их образовании. «Таким образом, суду апелляционной инстанции надлежало установить соблюдение процедуры формирования каждого земельного участка и с учетом выводов судебной экспертизы дать оценку возможности приведения границ земельных участков в соответствие по предложенному экспертом варианту в целях устранения имеющихся противоречий между сведениями ЕГРН и их фактическим положением», – заключил ВС, который отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое апелляционное рассмотрение.»
Также интерес представляет Определение ВС РФ № 303-ЭС24-16745 от 5 февраля 2025 г.
Что касается вопроса принятия мер для защиты своих прав. При получении земельных участков в первую очередь зафиксируйте фактические границы — сделайте фото и/ или видеозапись местности — заборов, естественных оград и др. Пригласите специалиста землеустроителя и поручите выполнить межевание (если ранее оно не было сделано), в межевое дело желательно включить и фото объектов, по которым определялись границы. При данной процедуре нужно пригласить соседей и землеустроитель выполнит акт согласования границ, где должны быть указаны координаты поворотных точек земельных участков как вашего, так и соседей. К сожалению гарантий по данной категории дел вам никто не даст, т. к. имеется специфика зависимости дела от архивных сведений, показаний свидетелей, объектов определявших фактические границы, а как выше упоминалось данные границы могут переносить и прочих обстоятельств.
Но вы всегда можете обратиться к компетентному специалисту за защитой ваших прав.
делам в Ставрополе